Строительство коттеджных поселков

Строительство коттеджных поселков под ключ

Строительство коттеджных посёлков считается одним из наиболее перспективных и популярных бизнес-направлений. Спрос на загородную недвижимость только возрастает. Большинство жителей многоэтажек мечтают выбраться из тесных стен квартиры и переселиться поближе к природе. Частный особняк, построенный по современным технологиям, расположенный в посёлке с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развилкой – что может быть лучше для комфортного проживания. К тому же, стоимость возведения просторного двухэтажного коттеджа практически не отличается от цен на покупку двухкомнатной квартиры в городе.

Типы коттеджных посёлков

Инвестируя в строительство коттеджных посёлков, вы можете быть уверены в успехе. Главное, правильно подойти к этому вопросу, найти надёжных партнёров, которые построят комфортабельные, современные дома. Перед тем как начать работу над проектом, следует определиться с типом городка. Их выделяют три.

  1. «Люкс». В эту категорию входят элитные посёлки с многоэтажными, просторными домами, бассейнами, полями для гольфа. Спрос на недвижимость невысокий, но устойчивый.
  2. Бизнес-класс. Реализация подобных проектов всегда приносит хорошую прибыль инвесторам, ведь спрос на коттеджи из этой группы постоянно растёт.
  3. Эконом-класс. Почему выгодно строить такие дома? Они в дефиците. Основное задание застройщика и исполнителей – снизить себестоимость коттеджей, используя инновационные технологии, тем самым делая недвижимость более доступной для широкого круга потребителей.

Строительство домов в коттеджных посёлках – это услуга, которую вы можете заказать в компании «ОрионСтрой». Специалисты помогут продумать концепцию городка, составить план, возвести дома. В работе используются проверенные материалы, высокотехнологическое оборудование, учитываются последние новинки, тенденции и тренды.

Пример поттеджного поселка “АРХАНГЕЛЬСКАЯ РИВЬЕРА”

Выбор участка

Чтобы обеспечить своему проекту успех, необходимо очень обдуманно отнестись к каждому этапу. С особой ответственностью следует выбирать план для застройки. Покупателей привлекают природные пейзажи, развитая инфраструктура, хорошие дороги, расположение недалеко от города. При выборе участка нужно учитывать несколько деталей.

  • Оптимальное расстояние от коттеджного городка до мегаполиса – не более 60 км. Потенциальный клиент будет выбирать место жительства там, где не слышно городских шумов, но откуда удобно добираться на работу.
  • Между посёлком и городом должно быть хорошее транспортное соединение, чтобы доехать из одного пункта в другой можно было не только на собственном автомобиле, но и на автобусе или электричке.
  • Особой популярностью пользуется недвижимость в городках, распложенных возле леса или водоёма (озеро, речка).

Перед тем как выставлять дома на продажу, нужно позаботиться о том, чтобы здесь были хорошие подъезды, магазины, кафе и другие объекты, которые сделают проживание в городке максимально комфортным.

Строительство домов в коттеджных поселках

Строительство коттеджных посёлков принесёт хорошую прибыль в том случае, если потенциальный клиент сможет приобрести здесь не только землю, но и современный, комфортабельный дом. Компания «ОрионСтрой» поможет разработать и реализовать проекты. Специалисты строят коттеджи, используя надёжные материалы и проверенные технологии. Если вы планируете инвестировать в строительство коттеджных посёлков в Подмосковье, обратитесь в нашу компанию, и вы обязательно останетесь довольны результатом сотрудничества. Мы гарантируем качество, выполняем самые сложные задания на высшем профессиональном уровне.

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио

Недвижимость — всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Преимущества коттеджного строительства

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:

  • Для их строительства используются только экологически чистые материалы (керамические блоки и традиционный кирпич, газо- и пенобетон);
  • Гибкость технологий монолитного строительства позволяет возводить дома любого дизайна и архитектурной формы;
  • Современные постройки отличает прочность, пожаробезопасность и хорошая теплоизоляция.

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка

Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.

Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.

При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:

  1. Сбор данных и обработка информации;
  2. Технико-экономические расчеты;
  3. Анализ общей картины и составление календарного плана;
  4. Подготовка дизайн-проекта коттеджного поселка;
  5. Проектирование схем прокладки коммуникаций;
  6. Разработка 3D-модели.

Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.

Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.

Выбор участка под строительство

После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.

Критерии выбора земли под строительство поселка:

  • Вид права (аренда или собственность);
  • Правильность и законность оформления документов, подтверждающих право собственности;
  • Целевое назначение выбранной территории;
  • Инженерно-геологическая оценка и размер участка;
  • Удаленность централизованных коммуникаций и возможность подключения к ним;
  • Транспортная обеспеченность;
  • Наличие внешней инфраструктуры и возможность частичной ее замены на внутреннюю.

Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.

Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Инфраструктура

От выбранной концепции застройки будет зависеть необходимость в централизованной инфраструктуре. Для коттеджного поселка, расположенного недалеко от города, потребуются все инженерные коммуникации:

  • газ;
  • электроэнергия;
  • канализация и очистные системы;
  • магистральный водопровод.

Для жизнеобеспечения дачного поселка будет достаточно пробурить скважину и подключить его к системе электроснабжения.

Вообще вопрос с коммуникациями должен быть изучен основательно. Есть вероятность, что из-за перегруженности централизованных сетей, проходящих рядом с поселком, подключиться к ним не получится. Поэтому следует заранее проконсультироваться со снабжающей организацией.

Если выбранная территория под строительство коттеджного поселка не имеет подъездных путей, то это, как раз, наименьшая из проблем. Достаточно запроектировать дорогу, предусмотреть в бизнес-плане расходы на ее строительство, и согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

В условиях жесткой конкуренции, желательно наличие и социальной инфраструктуры (детских садов, магазинов, автомоек и т.д.). Если у застройщика нет возможности построить детсад, то можно найти более доступный вариант: увеличить уже имеющийся сельский садик.

Поиск и привлечение инвестиций

Если бюджет застройщика ограничен, то можно выбрать один из двух путей: найти бизнес-партнера или оформить кредит.

Некоторые из отечественных банков выдают кредиты на длительный срок под залог основных средств или поручительство деловых партнеров. Кроме Сбербанка, который предлагает специальную программу кредитования на 75% от общей стоимости строительства, инвестиционные кредиты выдают Россельхозбанк, ВТБ 24, Уралсиб и пр.

Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:

  • Учредительные документы, определяющие правовой статус организации;
  • Решения о начале проекта;
  • Бизнес-план и концепция строительства;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землевладение;
  • Бухгалтерская отчетность для подтверждения платежеспособности;
  • Другие документы, которые застройщик должен предоставить по требованию кредитора.

Чтобы заинтересовать инвесторов, нужно грамотно подготовить бизнес-план, с наглядно представленными перспективами продаж. Помимо этого, желательно иметь какие-то наработки, в виде оформленных земельных участков или подрядчика, готового к сотрудничеству на выгодных условиях.

Строительство

Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.

Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.

Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.

План продажи коттеджей

Для застройщика достаточно непросто дать оценку своему продукту, так как необходимо выполнить два условия одновременно: остаться в плюсе и не отпугнуть потенциальных покупателей высокой стоимостью. Лучше не пожалеть средств, и обратиться в рекламные компании и агентства недвижимости для продвижения своего товара.

Создание бренда будет уместным для коттеджных поселков с элитным жильем, а в эконом-классе большую выгоду принесет деловая и сдержанная реклама.

Читайте также:  Как очистить кафельную плитку от старого раствора или цемента: основные способы

При наличии креативной концепции, собственных мощностей, налаженных деловых контактов с подрядчиками и инвесторами, проект будет успешно реализован.

Строительство коттеджных поселков в Московской области и Новой Москве: ключевые застройщики и объекты

За последние пять лет рынок загородного строительства в России в целом и в столице в частности претерпел значительные изменения. Совсем недавно в число наиболее востребованных входили объекты бизнес-класса. Сегодня застройщики бьются за экономсегмент, видя в нем перспективы для развития отрасли. Пока городская недвижимость все еще падает в цене, загородные коттеджи и таунхаусы, достигнув своего ценового «дна», возобновили стоимостный рост. И это неудивительно: москвичи по-прежнему спешат сменить каменные джунгли на экологически чистые пейзажи за окном, а время выжидания лучшей цены за домовладение подошло к концу…

Рассмотрим подробнее, каковы тенденции и перспективы отрасли, какие участники рынка диктуют правила игры и каков разброс цен на загородную недвижимость разной степени комфорта.

Проблемы и перспективы в сфере строительства коттеджных поселков

Согласно исследованиям компании «ИНКОМ-Недвижимость», в 2018 году в Подмосковье продаются объекты недвижимости на территории 700 коттеджных поселков [1] (в 2016 году их число превышало 800). Новых проектов практически нет. Падение объемов строительства эксперты связывают не только с финансовыми трудностями застройщиков, но и с заметным уменьшением спроса, а также повышением требований покупателей. Участки и готовые дома сейчас приобретаются только при условии транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Элитное жилье рассматривается в основном под ключ, чтобы в него можно было въехать практически сразу.

Экономический кризис заставил многих состоятельных граждан свернуть бизнес, выставить активы на продажу и отправиться за границу. Многие элитные загородные дома находятся под залогом у банков, пока их владельцы решают долговые проблемы. Очевидно, что перспектив для резкого роста благополучия населения не предвидится. Призрачной остается и надежда на скорое восстановление премиум-сегмента. Его ждет вероятное качественное изменение, а именно — уменьшение не только количества проданных домов, но и их средней площади и степени комфортабельности.

Наиболее популярным направлением для покупки загородной недвижимости является Новая Москва. Покупка коттеджей в этой зоне дает возможность совмещать работу в столице и жизнь в условиях благополучной экологической обстановки. Тенденции способствует в том числе и улучшение транспортной инфраструктуры.

С точки зрения географии лидерами по числу элитных коттеджных поселков остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. Более экономичные строения бизнес-класса расположились в районе Киевского, Калужского, Пятницкого, Симферопольского, Ленинградского шоссе в зоне до 60–70 км от МКАД.

Не остается сомнений, что современный рынок загородной недвижимости развивается в условиях жесткой конкуренции. На первый план выходит не только надежность застройщика, но и его готовность отвечать требованиям времени.

Ключевые застройщики: кто есть кто на рынке коттеджного строительства

За последние два года часть застройщиков по разным причинам, включая банкротство, ушла с рынка. Поэтому следует быть максимально внимательными к репутации компаний, предлагающих вам недвижимость, и отдавать предпочтение наиболее старым.

«СтройИнвестТопаз»

Компания основана в 1994 году. В настоящий момент входит в число крупнейших девелоперов и застройщиков в Подмосковье и Новой Москве. Занимается в том числе строительством коттеджных поселков в Московской области в разных ценовых сегментах: от эконом- до премиум-класса. На счету — 16 готовых проектов. Среди них — коттеджные поселки «Зосимово», «Фаворит», «Новое Глаголево», «Стольный», «Сосновый бор» и другие. Компания объединяет несколько структурных подразделений, что позволяет выполнять все работы — от проектирования до обслуживания готовых объектов — самостоятельно, без привлечения сторонних подрядчиков.

«33 поселка»

Компания, работающая исключительно над строительством загородных коттеджных поселков в Подмосковье. На рынке с 2008 года. На счету — 4 реализованных проекта с инфраструктурой. Это «Данилово 2», «Данилово 3», «Подколокольный», «Приозерный». Почти готовы еще два поселка — «Софринские пруды» и «Талицкие берега». Есть возможность заказать проекты коттеджей.

Good Wood

Застройщик, занимающийся исключительно деревянным домостроением и развитием загородных поселков. Реализовано более 20-ти проектов. Это поселки «Никольское-Лесное», «Зеленый квартал», «Фламандия», «Шишкин» и др. Компания выполняет полный цикл работ — от создания проекта до его реализации, проведения коммуникаций, технического обслуживания готового жилья. Среди возведенного жилья — коттеджи из бруса, флэтхаусы, панельно-брусовые и комбинированные дома.

После краткого знакомства с застройщиками давайте посмотрим, что они могут сейчас предложить.

Коттеджные поселки 2018 года

Спектр предложений в области строительства коттеджных поселков в Москве и Московской области широк. В 2018 году в продаже есть объекты всех ценовых категорий, разной степени комфорта и удаленности от МКАД. Рассмотрим актуальные коттеджные поселки и предложения в них.

«Зосимово»

Коттеджный поселок комфорт-класса в стиле смарт-сити. Расположен в 48-ми км от МКАД по Киевскому шоссе. Общая площадь — 86 га. Выполнено межевание на участки площадью от 7 до 20 соток без подряда. Все коммуникации централизованы, есть газо-, водо- и электроснабжение. Построены дороги для внутреннего перемещения. Вблизи поселка работает рынок, поликлиника, спортивный комплекс. Развитие инфраструктуры будет продолжено до 2020 года. Позже здесь появятся кафе, детские площадки, магазины, что позволит полностью обеспечить комфортную жизнь. Стоимость участка — от 150 тысяч рублей за сотку.

«Стольный»

Поселок класса «комфорт». Расположен в 31 км от МКАД по Калужскому шоссе в экологически чистом месте. Рядом лесной массив, каскад прудов, река Алешинка. Застройка ведется в едином утвержденном стиле. Проведены коммуникации. Работает детский сад, оборудованы спортплощадки, игровая зона, дорожки для прогулок. Клиенты могут приобрести участки площадью от 8-ми соток. Цена сотки начинается от 350 тысяч рублей.

«Фламандия»

Этот поселок находится в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Относится к бизнес-классу, стилизован под старинную европейскую деревню. На территории есть озеро, пруд, магазин эко-продуктов, с двух сторон к поселку примыкает лес. Есть в продаже готовые дома с участками. Дом-шале 157 м 2 с участком 6 соток стоит 5,2 млн рублей. Стоимость земли — от 300 тысяч рублей за сотку.

«Никольское-Лесное»

Коттеджный поселок по Ленинградскому шоссе, в 7 км от Зеленограда, с трех сторон окруженный лесом. Продаются участки с подрядом, площадью 4–16 соток, стоимость — от 240 тысяч рублей за сотку. Коммуникации подведены.

«Зеленые холмы»

Коттеджный поселок бизнес-класса в 20-ти км от МКАД по Киевскому шоссе. Его окружают густые леса, озера, реки. Неподалеку — известные курорты «Северный склон», «Орлиная гора», «Охта-парк». Территория поселка — 30 га. К продаже предлагаются земельные участки без подряда. Коммуникации подведены, оборудована прогулочная зона, спортплощадка, игровые зоны. Стоимость земли — от 322 тысяч рублей за сотку.

«Фаворит»

Коттеджный поселок «Фаворит» расположен в 38-ми км от МКАД по Киевскому шоссе в окружении хвойного леса. Поселок относится к классу «комфорт», однако способен конкурировать с VIP-предложениями. К продаже предлагаются земельные участки площадью от 7 до 20 соток. Проектом предусмотрено проведение всех центральных коммуникаций, строительство широких внутрипоселковых дорог, создание игровых, спортивных площадок, пляжа, зоны барбекю. Все объекты объединит единая стилистическая концепция: вымощенные брусчаткой дорожки, оригинально оформленные фасадные ограждения и фонари уличного освещения. Стоимость земли — от 177 тысяч рублей за сотку.

«Софринские пруды»

Поселок рассчитан на круглогодичное проживание и находится недалеко от основных подмосковных горнолыжных курортов — Волен, Яхрома, Сорочаны. Парковая зона, пруд, вековой лес, родники, благоустроенные общественные зоны с Wi-Fi — и все это в 27 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Участки 7–35 соток, стоимость земли — от 94,3 тысяч рублей за сотку (по акции).

«Талицкие берега»

Проект, похожий на предыдущий, на том же расстоянии от МКАД по Ярославскому шоссе, рядом со Свято-Троицкой Сергиевой Лаврой. Участки 6–25 соток, все коммуникации подведены. Участки практически распроданы, цена сотки по акции — около 170 тысяч рублей.

«Новое Глаголево»

Коттеджный поселок бизнес-класса, дающий возможность наслаждаться преимуществами европейской жизни в пределах Подмосковья. Находится в 34-х км по Киевскому шоссе. Коттеджи, выстроенные в едином стиле, расположены в экологически чистой зоне. Площадь домов — от 250 до 620 кв. м. Все коммуникации подведены, территория круглосуточно находится под охраной. Работает SPA-салон, супермаркеты, кафе, прогулочные зоны, школа и детский сад. Также можно приобрести отдельно земельный участок. Стоимость сотки — от 400 тысяч рублей.

Участок в коттеджном поселке в Подмосковье от застройщика по стоимости приближается к цене стандартной «двушки» на окраине столицы. При этом клиент получает в собственность большую площадь с коммуникациями, полностью готовую к строительству. Нельзя забывать, что благоустройство и расширение Новой Москвы относится к числу крупнейших столичных инвестиционных проектов. Любая недвижимость, купленная здесь сегодня, через несколько лет резко вырастет в цене. Это хороший способ не только сохранить деньги, но и приумножить их.

Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

  • нормативы градостроительного проектирования;
  • карты градостроительного зонирования;
  • карты зон с особыми условиями;
  • схема границ культурного слоя;
  • схема расположения памятников истории;
  • генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

  • Гражданского кодекса;
  • Градостроительного кодекса;
  • Жилищного кодекса;
  • федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
  • федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
  • федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
  • пояснительная записка;
  • проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
  • проект межевания;
  • схема архитектурных решений;
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Читайте также:  Как снять газлифт с офисного кресла или стула

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

  • муниципалитет;
  • собственник — гражданин или юридическое лицо;
  • группа собственников.

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

  • хорошие дороги;
  • школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
  • торговый центр;
  • интернет-провайдер;
  • хороший сигнал мобильной связи.

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

  • регион страны;
  • стоимость земли;
  • наличие инженерных коммуникаций на участке;
  • необходимость прокладки новых дорог;
  • сложность проекта;
  • количество домов;
  • используемые строительные материалы;
  • количество подрядчиков.

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

  • инвестиционные фонды;
  • региональные и муниципальные органы власти;
  • покупатели жилья (при долевом строительстве).

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть первая – земля

Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.

Поселок построить – это не ешака купить стартап запустить

Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.

Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.

Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.

1. Колхозные паи

Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.

Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.

Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.

Читайте также:  Лицензия на скважину для юридических и физических лиц

То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.

Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.

В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.

Поэтому могучий предпринимательский дух русского народа изобрел гениальную в своей простоте схему, как все это победить:

  1. Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
  2. Получает сразу все деньги на руки;
  3. Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.

Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.

2. Публичные торги

Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:

  1. Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
  2. Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
  3. Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
  4. Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
  5. Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.

Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.

Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.

Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.

3. Выклянчить

Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.

Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.

Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.

4. Купить

Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.

Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.

В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.

P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.

За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.

Строительство коттеджей в Подмосковье

земельные участки и дома из газобетона и пенобетона в коттеджных посёлках

Самый дешёвый участок с домом – спецпредложение, кликай:

В лице нашей компании вы приобретете профессионального и надежного партнера! Все работы будут выполнены на высоком качественном уровне, а взаимодействие с нашими специалистами будет комфортным и позитивным!

Телефон в Москве: (495) 517-52-86

ООО «СтройДомТраст» выступает генеральным застройщиком перспективных коттеджных посёлков ближайшего Подмосковья. Всё загородные посёлки расположены не далее 50 км от МКАД в лучших для постоянного проживания районах: Пушкинском (Ярославское шоссе), Дмитровском (Дмитровское шоссе) . В посёлках предусмотрена вся необходимая инфраструктура и коммуникации, имеются удобные подъезды, территория обслуживается, убирается. В большинство загородных посёлков можно добраться даже общественным транспортом. Удобство и комфорт проживания в тишине, уюте, в дали от суеты большого города гарантированы!

Вместе с тем, мы не предлагаем что-то заоблачное и неподъёмное в плане бюджета. Нет, напротив, наши коттеджные посёлки можно назвать эконом классом, но, как вы понимаете, не по обустроенности, а по цене. Например, всего за 4,6 млн. руб. вы можете купить земельный участок под ИЖС и построить на нём дом из газобетона (пеноблоков) площадью около 100 кв.м!

Если даже рассматривать на перспективу, то строительство коттеджа в Подмосковье сегодня является выгодным вложением денег. Поскольку эти районы в обозримом, совсем скором будущем будут застраиваться ещё активнее, что скажется на спросе и цене.

Коттеджные посёлки в продаже

Коттеджные или дачные дома и участки в Подмосковье всего в 19 км от МКАД. Московская область, Одинцовский городской округ, сельское поселение Жаворонковское. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. далее →

Коттеджные или дачные дома и участки в Подмосковье всего в 29 км от МКАД. Новорязанское шоссе, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. далее →

Коттеджные или дачные дома и участки в Подмосковье в 45 км от МКАД. Яхонты club – горьковское шоссе через Ногинск, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 23 км от МКАД. Дмитровское, а затем Рогачёвское шоссе через Лобню, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. Есть газ. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 21 км от МКАД. Носовихинского шоссе, Ногинский район, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. Возможно газоснабжение. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 23 км от МКАД. Дмитровское, а затем Рогачёвское шоссе через Лобню, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. Есть газ. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 28 км от МКАД. Дмитровское шоссе, Икшинское водохранилище, ИЖС. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича, керамических блоков для постоянного проживания. Есть газ. далее →

Уютный коттеджный посёлок по Ярославскому шоссе. Продажа земельных участков и строительство домов из газобетона и пенобетона под ключ недорого для постоянного проживания. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 34 км от МКАД. Ярославское шоссе, Пушкинский район, д. Алёшино. Коттеджи из газобетона, пенобетона, кирпича для постоянного проживания. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 45-50 км от МКАД. Ярославское и Дмитровское направление. Строительство из газобетона, пенобетона, кирпича под ключ недорого для постоянного проживания. далее →

Дома и участки в Подмосковье в 28 км от МКАД. Ярославское шоссе, Пушкинский район, д. Степаньково. Строительство из газобетона, пенобетона, кирпича под ключ недорого для постоянного проживания. далее →

Строительство домов в Дмитровском районе Москвы в 28 км от МКАД. Продажа земельных участков, дома из газобетона и пенобетона под ключ недорого для постоянного проживания. далее →

Ссылка на основную публикацию